Thailand Overseas Investment Center

คุณกล้าไปลงทุนเมียนมาร์ ?

ผมเคยพาคณะนักพัฒนาที่ดินไทย ไปคุยกับท่านกงสุลประจำนครย่างกุ้งท่านบอกว่านักลงทุนไทยได้แต่มาดูๆ และจดๆ จ้องๆ ไม่ได้ไปลงทุนในเมียนมาร์อย่างจริงจัง ถูกนักลงทุนมาเลย์ สิงคโปร์ ตัดหน้าไปหมด ผมอยากบอกว่า แม้แต่เวียดนามก็เพิ่งแซงเราไปแล้วในการบุกตลาดเมียนมาร์ พี่ไทยมัวมะงุมมะงาหราอะไรอยู่

ถ้าดูตัวเลขเปรียบเทียบไทยกับเมียนมาร์ จะพบว่าไทยมีขนาดประเทศเล็กกว่า คือ 510,890 ตารางกิโลเมตร เมียนมาร์ใหญ่กว่า 28% แต่เมียนมาร์มีประชากรเพียง 82% ของประชากรไทยที่ 67.7 ล้านคน ทำให้ไทยมีความหนาแน่นของประชากรสูงกว่าคือ 133 คนต่อตารางกิโลเมตร ขณะที่เมียนมาร์มีเพียง 85 คน ในอนาคตประชากรเมียนมาร์อาจไล่ทันไทย เพราะไทยมีการขยายตัวของประชากรเพียง 0.4% ในขณะที่เมียนมาร์เป็น 1% ขณะนี้ไทยมีประชากรเมืองอยู่ 49% ในขณะที่เมียนมาร์มีเพียง 34% เพราะคนส่วนใหญ่ยังอยู่ชนบท

ในแง่เศรษฐกิจ รายได้ประชาชาติของไทยเป็นเงิน 987.5 พันล้านดอลลาร์ หรือเป็น 4 เท่าของเมียนมาร์ แสดงให้เห็นว่าเศรษฐกิจไทยใหญ่กว่า เมียนมาร์ที่เคยรุ่งเรืองพอๆ กับไทย ก็ตกต่ำ แต่พอทหารเริ่มคลายอำนาจ ก็กลับมาเจริญใหม่ รายได้ประชาชาติของไทยมาจากภาคเกษตรกรรมเพียง 12% ในขณะที่ของเมียนมาร์สูงถึง 375 ไทยพ้นจากประเทศเกษตรกรรมแล้ว แต่เมียนมาร์ยังอยู่ในกลุ่มประเทศเกษตรกรรม อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจเมียนมาร์เติบโตอย่างก้าวกระโดดโดยในปี 2557 ล่าสุดเติบโตถึง 8.5% ในขณะที่ไทยเป็นเพียง 0.7% และโดยรวมแล้วไทยมีประชากรที่มีรายได้ต่ำกว่าเส้นความยามจน 13% แต่คนเมียนมาร์หนึ่งในสามยังยากจนอยู่

สำหรับตัวเลขรายได้และค่าใช้จ่ายนั้น ในนครย่างกุ้งทุกวันนี้ ประชาชนมีค่าแรงขั้นต่ำชั่วโมงละ 12 บาท วันหนึ่งก็คงราว 100 บาท แต่หากจบปริญญาตรีก็ได้เงินเดือนราว 5,700 บาท หากรับราชการยังมีเงินพิเศษอีกจำนวนหนึ่งรวม 8,600 บาท หากเช่าอพาร์ตเมนต์ขนาด 1 ห้องนอน จะมีค่าใช้จ่ายเป็นเงินเดือนละ 16,000 บาท แต่ห้องชุดมีราคาตารางเมตรละ 87,000 บาท ในขณะนี้ดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่อัตรา 12% ส่วนเงินฝากอยู่ที่ 8%

มีนักพัฒนาที่ดินข้ามชาติชาวจีนสัญชาติเมียนมาร์รายหนึ่งเล่าให้ผมฟังว่า เมื่อห้าสิบกว่าปีก่อน ในสมัยคุณพ่อของท่านตัดสินใจอยู่นานว่า จะลงทุนในไทยหรือเมียนมาร์ดี แต่สุดท้ายก็เลือกเมียนมาร์ เพราะในสมัยนั้นดูดีกว่า อดีตเลขาธิการสหประชาชาติก็เป็นคนเมียนมาร์ ความเจริญ การใช้ภาษาอังกฤษก็คงจะมีมากกว่าในไทย แต่ในภายหลังเมียนมาร์กลายเป็นประเทศปิด ยิ่งหลังสมัยเผด็จการปล้นชัยชนะจากนางอองซานซูจี ประเทศยิ่งถอยกรูด เขาจึงหันมาลงทุนในไทย นี่เท่ากับการตัดสินใจผิดพลาด เพราะการเมืองแท้ๆ จึงทำให้การณ์กลับตาลปัตรไปหมด

สำหรับการเช่าที่ดินในเมียนมาร์นั้น เช่าได้ในระยะเวลา 50 ปี และสามารถต่อได้อีก 10 ปี อีก 2 ครั้งตามความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย รัฐบาลเมียนมาร์ไม่อนุญาตให้ต่างชาติใดๆ ซื้อที่ดิน การให้เช่าที่ดินในระยะเวลา 30 หรือ 50 ปีก็ถือว่าเพียงพอสำหรับการคืนทุน ดูอย่างกรณีห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวของไทยเป็นตัวอย่าง ภายในระยะเวลา 30 ปี ก็เกินคุ้มที่จะคืนทุนแล้ว อย่างไรก็ตาม หากเป็นในเวียดนาม ระยะเวลาการเช่าก็อาจเป็น 70 ปี แต่ก็ไม่อนุญาตให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ใด

ที่ดินในกรุงย่างกุ้งที่เป็นของเอกชนและแพงสุดตารางวาละ 3.5 ล้านบาท ที่ดินส่วนมากเป็นของรัฐบาลโดยเฉพาะกองทัพ เพราะในสมัยก่อน เขตชานเมืองมักเป็นที่ดินของทางราชการทหาร พอเมืองขยายออกสู่รอบนอก จึงใช้ที่ของทหารโดยการเช่า ยิ่งในระยะหลังที่มีการย้ายเมืองหลวงไปอยู่กรุงเนปยีดอ รัฐบาลให้ประมูลที่ดินที่ตั้งของกระทรวงทบวงกรมเดิมที่มักตั้งอยู่ในทำเลดีๆ ต่างๆ เพื่อให้ผู้ประมูลได้นำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ต่อไป

สำหรับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หรูๆ นั้น ขณะนี้กำลังเป็นที่นิยมเป็นอย่างมาก เพราะยังมีอุปทานน้อยมาก โดยขนาด 2 ห้องนอนมีค่าเช่า 3,600 ดอลลาร์ หรือ 120,000 บาท ส่วนห้องชุดหรูๆ มีขายในราคา 10 ล้านบาท คิดเป็นตารางเมตรละหนึ่งแสนเศษๆ เลยทีเดียว การลงทุนกลุ่มนี้ยังจะรุ่งเรืองไปอีกระยะหนึ่ง เพราะอุปทานน้อย อุปสงค์สูงนั่นเอง อสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ฟุบไประยะหนึ่งหลังช่วง "แฮมเบอร์เกอร์" เซอร์วิส แต่ในปัจจุบันก็เติบใหญ่อีกมาก อย่างโครงการอพาร์ตเมนต์ของชาวสิงคโปร์ ใจกลางนครย่างกุ้ง ซึ่งมีขนาด 3.2 เอเคอร์ มีห้องเช่า 150 หน่วย เสียค่าก่อสร้างประมาณ 660 ล้านบาท แต่ต้องเสียเงินใต้โต๊ะขึ้นโครงการประมาณ 132 ล้านบาท

ในการไปลงทุนต่างประเทศ รัฐบาลต้องช่วย เมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2558 นายกรัฐมนตรีเหงียน เติ๊น สุง ของเวียดนาม ได้ไปร่วมพิธีเปิดตึกของบริษัท Hoang Anh Gia Lai Group (HAGL) ในโครงการ Myanmar Centre ซึ่งมีพื้นที่ประมาณ 45.5 ไร่ (18 เอเคอร์) ใจกลางนครย่างกุ้ง ซึ่งมีเงินลงทุนรวม 15,000 ล้านบาท โดยถือเป็นโครงการราคาสูงสุดในบรรดานักลงทุนข้ามชาติ ประกอบด้วยอาคารสำนักงานให้เช่าสูง 27 ชั้น ขนาด 162,000 ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีโรงแรม 5 ดาวในนามเมเลียขนาด 429 ห้อง

ที่ดินแปลงนี้นายกรัฐมนตรีเวียดนาม เคยเป็นผู้มาขอเจรจาให้เช่ากับนักลงทุนเวียดนามกลุ่มนี้ การนี้แสดงให้เห็นชัดว่า รัฐบาลเวียดนามใส่ใจและสนับสนุนการลงทุนของภาคเอกชนในต่างประเทศ ถามง่ายๆ ว่าถ้าอดีตนายกรัฐมนตรี ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร หรือนายกรัฐมตรี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ไปขอเจรจากับรัฐบาลเมียนมาร์ ในแบบเดียวกับนายกรัฐมนตรีเวียดนาม ก็คงถูกสื่อไทยหรือฝ่ายค้านตรงข้ามกล่าวหาว่า เอื้อประโยชน์ต่อภาคเอกชน ทั้งนี้ การช่วยภาคเอกชนบุกตลาดต่างประเทศ ถือเป็นบทบาทสำคัญของภาครัฐบาลที่มีวิสัยทัศน์ในเวทีโลกต่างหาก

การที่รัฐบาลจะให้เอกชนไปลงทุนต่างประเทศเป็นการกระจายความเสี่ยง สร้างโอกาส และสร้างยี่ห้อสินค้า แทนที่จะหยุดทำมาหากินอยู่ต่างประเทศ แต่ทั้งนี้ รัฐบาลต้องช่วยไปเป็นหัวหอก หรือ "หัวหมู่ทะลวงฟัน" เพื่อสร้างบรรยากาศการลงทุนข้ามชาติ ที่ไทยยังจดๆ จ้องๆ ส่วนหนึ่งก็เป็นเพราะรัฐบาลยังไม่ได้มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนในการบุกตลาดต่างประเทศ โดยเฉพาะการส่งออกความรู้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สู่ภูมิภาคอื่น

โดยสรุปแล้ว เมียนมาร์ยังมีศักยภาพในการลงทุนอีกมาก แต่หากเราจะทำเองโดยไม่พึ่งรัฐเช่นในกรณีเวียดนาม เราก็ควรค่อยๆ บุก สร้างเครือข่าย หาพนักงานหรือผู้ร่วมหุ้นท้องถิ่น ไปหาซื้อสินค้าห้องชุดที่ยังพอให้ต่างชาติซื้อหาได้บ้างในหลายประเทศแถบนี้ แล้วขายหรือปล่อยเช่าในระยะเวลาที่เหมาะสมนั่นเอง

Cr:  http://www.bangkokbiznews.com/blog/detail/635233#sthash.5IkO7DCG.dpuf